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历史上没有相似之处!2.5亿人口的迁移将改写中国的城市格局!_高鹰生殖中心

来源: 新华社
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尧历史上没有相似之处!2.5亿人口的迁移将改写中国的城市格局!

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    中国楼市从来不缺预言家,但来自一线房企的思辨之声,向来并不多见。  3月5日,保利地产(600048)发展研究院和保顾发展研究中心发布了《保利2018-2019年房地产行业白皮书》,第三年对外阐述其对房地产行业的见解。  作为行业龙头企业,保利地产的发展离不开其对行业的深刻分析与准确判断。  仔细审读该书,既有详实数据,亦有鲜明结论,当中提及的诸多趋势尤其是人口问题,意义不容小觑。  人口红利:从“数量红利”迈入“质量红利”  人口,是社会发展的基础变量。  改革开放以来,人口红利被公认为是中国经济快速发展的核心动力之一,但随着生育水平下降,却有观点提出我国人口红利已经消失,甚至会对经济发展造成负面影响。  对此,保利发展认为正确看待人口红利,必须结合国内人口中长期变化,用发展眼光理性分析。  《国家人口发展规划:2016至2030》预测,“十三五时期出生人口将有所增多,十四五之后受育龄妇女数量减少和人口老龄化影响,人口增长势能减弱”,2020年中国人口预计为14.2亿,2030年总人口达到14.5亿的峰值。  在这其中,90后有2.1亿,而00后仅为1.6亿,新生人口规模下滑。  显然,中国人口增长率的高峰期不再,但是,我们也要看到新的结构性变化和机遇。  过去十年,国民受教育程度显著提升。1978年,全国仅有高等学校598所,本专科在校学生人数85.6万人,招生人数40.2万人,毕业生人数16.5万人。下载APP 阅读本文更深度报道  到了2017年,这些数字发生了数倍乃至数十倍的变化,全国共有高等学校2631所,本专科在校学生人数2753.59万人,高等教育毛入学率由1978年的2.7%提升到了2017年的45.7%。  高等学校数量和在校生人数明显增加,高等教育从精英化迈向大众化。  因此,虽然我国人口数量红利正在减弱,但在上述背景之下,人口素质的提升正带来了新一轮的人口质量红利。  红利方向发生改变,人口迁移形势随之改变。  保利发展指出,目前90后中超7000万人受过高等教育,80后中3500万高等院校毕业生,未来将有2.5亿人受过高等教育,而这部分高质量人口的迁移将决定了中国城市格局。  因此,我们会在过去几个月看到:  广州(楼盘)放宽入户年龄,应届毕业生直接入户;  深圳(楼盘)实现四种人才落户“秒批”;  北京(楼盘)方面,五类高技能人才直接办理引进;  成都,为创业团队提供五套以上人才公寓……  截至目前,在2019年发布各种人才引进与落户新政的城市已经超过16个,其中一线城市3个,新一线城市4个,二线城市4个,三四线城市4个。  人才竞争决定城市格局之变,这是各城市打响“人才争夺之战”的基本逻辑,也应证了白皮书中的核心观点——  2.5亿高素质人口迁徙,将会决定中国城市格局。  人口迁移:高质量人口向核心城市聚集  除了关注人口维度,保利发展还追踪了各市GDP,以此窥探高素质人口动向。  选取2000、2010和2018年三个节点进行对比,北方区域GDP贡献度普遍下滑,其中东北下滑最为明显,社会融资规模数据也印证了“南强北弱”的态势。  细化到了城市层面,白皮书归纳出了以下三点:  1、在全国范围内,京津冀核心城市贡献度最高,长三角和珠三角核心城市贡献率有所提升;  2、北方区域其他核心城市贡献比例不高,未来资源或进一步向京津冀聚集;  3、中部区域,武汉(楼盘)区域贡献度提升显著提升。  简而言之,作为中国经济发展的核心引擎,京津冀、长三角和粤港澳大湾区的经济优势突出。  它们以占全国5%的土地和24%的人口,创造43%的GDP总量,培育超过3000家上市企业,为房地产市场贡献了26%的成交规模。  无论在城市发展或是经济活动中,人口都是最重要的活力因子。  因此,这些数据一方面是高质量人口聚集的结果,另一方面,亦是吸引人才流入的关键所在。  尤其是这三大都市圈,发展战略正好与时下行业潮流,高质量人口就业方向不谋而合,如长三角都市圈,经济与教育基础雄厚,目前它在生物医药和高端装备等先进制造业领域处于领先地位。  还有商贸基础厚实,市场经济高度自由的粤港澳大湾区,坐拥香港金融中心+深圳科创中心+广州商贸中心,造就全球独特的完整产业链,吸引人才持续流入。  与此同时,保利发展所整理的全国城市GDPTOP20榜单,同样折射城市格局变化和人口迁徙动向。  中西部核心城市,承接了大量从东部外溢的高端制造业,形成具有自身特色的产业“名牌”,如武汉成为“中国光谷”,贵阳被誉为“大数据之都”,成都则是“全球一流显示产业基地”。  产业地位跃升,GDP成绩进阶,人口引力增强。  保利发展对比中西部省份省会与省内其他城市小学生人数增幅,可以发现:  2010年以前,省会对省内人口吸引力并不显著,具体表现为小学生人数增减是同向变化的;  2010年以后,省会城市人口吸引力明显提升,如成都小学生规模累计增幅近四成,而同期其他城市小学生规模仍是负增长状态。  由此可见,人口红利拐点降至,高素质人口将进一步向京津冀、长三角和粤港澳大湾区,以及中西部核心城市聚集,继而推动城市格局改变。  楼市预测:聚焦人才强市和一二线核心城市  城市晋级赛激战正酣,房地产行业亦呈现出了新的周期和发展趋势。  基于对人口红利和城市格局反复研究及验证,保利发展在白皮书中做出以下楼市判断:  Ⅰ全国性市场拐点已现,从“轮涨”到“轮调”  本轮楼市调整周期是从去年第三季度开始趋势性走弱,全国性市场“拐点”则出现在第四季度。  据微观项目监测反馈,四季度多数城市开始“以价换量”,符合此前发布的白皮书对去年楼市的判断,即是“2018年上半年比下半年好,市场氛围逐季度走弱”。  Ⅱ 城市轮动分化,不同城市的周期阶段差异大  从70城新房价格指数可看出,以往各线城市价格变动节点基本一致,时间差距不超过一个季度。  而在本轮周期,一二线城市在2015年下半年开始领涨,于2017年年中逐步走向横盘或调整,而三四线城市周期差异非常显著,中西部非城市群的周期滞后先行城市一年以上。  Ⅲ 三四线城市购买力透支 一二线城市或率先筑底  价格方面,本轮房价涨幅超以往任何周期。  从分线城市成交总价占比来看:  一线城市总价300万以上成交占比明显提升;  二线城市100-300万总价段产品成主流;  三四线总价段100万以上产品占比提升20多个百分点。  换而言之,在购买力和物业价值相对较低的三四线城市,购房门槛升得最快,存在房价和购买力错配的现象。  保利发展认为,为了确保楼市健康发展,2019年中央或将持续对冲,通过“一城一策“授予地方政府更多空间,用放宽落户条件、取消限售、下调购房利率上浮区间等工具逐步释放利好,全年市场延续调整。  目前,三四线城市购买力透支,资金将从这些地方回流至一二线城市,先行的一二线城市有望率先筑底反弹,迎来回暖。  以上,是我们作为媒体人对《保利2018-2019年房地产行业白皮书》内容的提炼。  善于分享本就不易,而能鲜明表明自己对于行业未来趋势的研判,观点新颖不失依据,则展现出保利发展作为一家龙头企业的自信与责任担当。  我们期待,未来还能听到更多这样的声音,一起为中国房地产健康发展所建言。本文首发于微信公众号:广州PLUS。文章内容属作者个人观点,不代表网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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